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學萬科、綠城做裝配式精裝,工期省50%,成本降40%!質量還很好

前段時間,不少地方業主對精裝房不滿、維權,有業主甚至還打贏了官司,引發了市場的連鎖反應,業界震動……

裝修確實是個頭疼的問題,業主自己裝修,往往容易讓夫妻雙方失和、甚至因此鬧得離婚的也不少。按道理來說,開發商做精裝房應該很有優勢,為啥現實中連一些大牌房企也在上面栽了跟頭?

考慮到現如今不少房企除增量開發、銷售之外,還在存量領域進行探索。濕法作業,不僅工期長,而且諸如甲醛之類的問題,瞬間就會引爆輿論,極大地損傷公司品牌;如果裝修完之后空置一個月再出租,又很影響經營業績。

咋辦?裝修做不好,有系統層面的原因,但刷新和更換系統是一件特別艱難和漫長的事。從技術層面著手解決更為現實。裝配式裝修就是這樣一種技術。有遠見的開發商,如萬科、綠城等,早已開始了對裝配式裝修的探索。早在2017年,橙家(碧桂園集團旗下企業)CEO王睿就表示裝配式裝修即將顛覆傳統模式。

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無論是政府還是開發商自身

都對裝配式裝修有強烈訴求

談到裝配式,很多人的第一印象是裝配式建筑。其實,裝配式裝修是裝配式建筑的重要組成部分(裝配式建筑=裝配式結構+裝配式裝修)。推動裝配式裝修,既有政策的鼓勵,也貼合開發商的現實需求。

一、政府基于節能環保,力推裝配式裝修

目前,我國每年竣工房屋面積大約在20億平方米左右,現有建筑存量400億平方米,建筑能耗每年達到了1.2萬億度電和4.1億噸標準煤,加上建材生產過程中的能耗,約占全社會能耗的46.7%。

裝配式建筑用工業化生產的方式,可以在提高建筑整體質量的情況下,降低物耗,節能環保。

目前我國裝配式建筑滲透率不足10%,與發達國家相比差距非常大(如下表)。對此,近年來,中央和各地政府都在力推裝配式。

▲資料來源:前瞻產業研究院

而在住建部頒布的指導意見中,特別提出了要求全裝修,提升裝配式裝修水平的任務:要求實行裝配式建筑裝飾裝修與主體結構、機電設備協同施工。積極推廣標準化、集成化、模塊化的裝修模式,提高裝配化裝修水平。

二、裝配式裝修可以降本提效,塑造品牌

過去,各房企對裝配式建筑(指“裝配式結構”部分)都不大感冒,因為做的人少,產業鏈不夠完善,做裝配式結構比傳統現澆式做法還費錢,更別說做裝配式裝修了。

可是,隨著近年來相關產業鏈的完善,做裝配式的成本已經大為降低,再加上傳統工藝的成本逐漸上升,裝配式的競爭力逐步變強。

一是降低成本。

由于建筑行業工作環境差、危險性高,許多新生代農民工不愿意從事建筑行業一線作業。據統計,2007年建筑業一線作業人員平均年齡為33.2歲,2017年為43.1歲,10年時間平均年齡增加了10歲。

60后和70后,是目前建筑業一線作業人員的主力軍。這帶來了以下幾個問題:一是現澆式建筑需要大量使用人工,愿意干的人少了,成本自然快速上升;二是危險系數增大,數據顯示,建筑行業作為重體力勞動行業,一線作業人員年齡越大,發生事故并造成死亡的概率越高。

2017年,建筑業一線作業人員各年齡段比例情況

建筑業一線作業人員年齡段

占比

20歲以下和60歲以上

5%

20~30歲

14%

30~40歲

21%

40~50歲

40%

50~60歲

20%

▲中國建筑業協會

相比于現澆式建筑大量使用人工的建造方式,裝配式建筑運用精細化分工大大提升生產效率,人工使用大幅減少,人力成本占比較低。

二是提高效率。

品宅CEO向寵在地產生態創業營上課時提到,裝修逐漸進入存量房時代,存量裝修規模占比逐年提高。

近年來,規模房企在繼續做大主業的同時,也在積極探尋增長的第二曲線,存量領域是各房企比較熱衷的,畢竟,無論是商業地產、寫字樓、長租公寓,還是產業、物流地產等,總歸比新能源汽車、智能機器人要熟悉得多。

以長租公寓為例。由于我國的租售比偏低,即便是不錯的長租公寓運營商,賺取的也是微薄的利潤。這種情形下,無論是輕資產還是重資產模式,效率都至關重要。如何盡快裝修好招租收租,又不至于出現甲醛超標之類的事故,裝配式裝修的優勢就來了。由于這類房屋住戶流轉頻繁,維修、翻新頻次更高。裝配式裝修在工期保障、后期維修、翻新等方面的效率和成本優勢明顯,非常適合這類增量需求。

對新房來說,縮短主體結構的建造工期節省下來的時間有限,提速的關鍵還在精裝工程上。

▲裝配式內裝案例(來源:金螳螂)

三是塑造品牌。

我國已告別住房短缺的時代,未來缺的是好房子。85后90后正成為市場主力,這批客戶無論是審美觀還是見識度都在提升,對好房子的需求更加迫切。產品力將成為房企的核心競爭力。

裝修是產品的重要組成部分。而快周轉是大量房企的基本功。未來,想要活得好就必須做到又快又好,裝配式裝修能夠解決這些問題。比如,綠城的裝配式精裝樣板房,15天就搞定了,而且是拆卸式的,十分環保;再比如,某房企的長租公寓項目,采用裝配式裝修,裝修完即可入住,還沒有甲醛等各種問題…

▲綠城·溫州留香園可拆卸式生活美學館

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除了降低成本,戶型還可變

滿足家庭成長需求

傳統裝修是在室內隔墻完成之后開始的,而裝配式裝修則是在主體結構施工完畢移交,裝配式裝修采用輕鋼龍骨輕質隔墻完成室內隔墻部分,因此,裝配式裝修比傳統裝修多承擔了室內隔墻部分的成本。

然而,根據眾多項目的實施數據,裝配式裝修與傳統裝修成本相當。而且,由于整個工期縮短,施工管理成本隨之減少,隨著裝修工程量越大裝配式裝修的成本優勢會進一步凸顯,存在明顯的規模效應。

一、相比傳統工藝,大幅降低成本

第一,節約用材20%

裝配式裝修采用訂制化,全部產品現場定制,避免裁切標準產品的浪費。比如,隔墻用豎向輕鋼龍骨和石膏板,標準產品高度3000mm,實際現場2500mm,裁切后浪費材料20%……

第二,節約工費50%

裝配式裝修的部品集成化程度高,以一套60平米的裝配式裝修住房為例,集成制造成本會小幅增加,但人工費會下降50%。大批量成項目的裝修下降更明顯。

第三,節約工期70%

傳統裝修一套全屋(toC)至拎包入住最快也要40天。而裝配式裝修裝配速度快、原材環保、即裝即住,最多只需要12天,節約工期70%;

對于工程項目(toB)而言,流水施工的流水步距更短,流水節拍更快,整體工期同樣節約70%。時間就是金錢,效率就是生命,這對于追求快周轉的房企來說,這就是白花花的銀子。

對于酒店來說,甚至可以做到三樓在裝修,二樓、四樓等其他樓層還可以繼續正常營業。

此外,相比傳統裝修,裝配式裝修還能節約85%的用水,節能減排90%,裝修精度100%等優勢。

▲裝配式裝修的優勢

二、戶型可變,滿足家庭成長需求

眾所周知,房子的維護很重要。裝配式裝修還可以增加耐用年限,維修費用比傳統裝修降低20%。

還有一個更加吸引人的地方是,裝配式裝修的戶型可變。

現如今,對不少家庭來說,在大中城市購房需要舉6個錢包之力,而且,后續隨著結婚、生娃、生二胎等,還需要換房,是一件很折騰,而且特別費錢的事。如果戶型能隨著家庭的成長改變,對業主來說就要方便、經濟很多。

由于裝配式裝修的墻面由輕質隔墻系統取代砌塊隔墻,可以實現極速拆改,尤其能夠與成長型戶型相匹配。比如,小夫妻結婚之后,可以將二人世界的開放大空間分割成三口之家的獨立小世界,將小書房擴大為老人房……等到年紀大了行動不便的時候輕松恢復到無障礙大開間。全生命周期戶型,可以滿足家庭成長需求。

▲視野開闊的開放型大開間(來源:品宅裝飾科技)

▲大開間被裝配式輕質隔墻劃分為主臥和客廳(來源:品宅裝飾科技)

3

穿插式施工+BIM技術賦能

可以節省7~8個月的工期

如上所說,通過裝配式內裝,開發商不僅能夠更好地管控精裝房品質,而且可以明顯縮短工期,現在一些房企已經能在精裝上縮短50%甚至70%的工期!

比如,萬科的“5+2體系”(即“五件套”:全混凝土外墻、裝配式內隔墻、系統模板、爬架、穿插提效,以及裝配式裝修+適度預制),就包含了裝配式裝修。其中,干法地暖+整體衛浴這兩大裝配式內裝應用等新工藝,明顯走在了行業前列。

當然,除萬科外,其他房企也在積極探索。如今,從地面到墻面、從廚房到衛浴,從防水性到隔音性……裝配式內裝把各部分都標準化,模塊化,在裝修時完全的干式工法。

以萬科雄安第一個裝配式內裝修樣板間戶型(套型建筑面積約90㎡)為例。其主要特點可以概括為:全生命周期理念、優良技術與部品、全屋干法施工、全屋無醛體系、全過程BIM應用等30多項最新裝配式內裝技術。

其中,裝配技術包括隔墻系統、地面系統和頂面系統。以頂面系統為例,GRG成品天花,可以依據設計需要定制造型,同時滿足布置水電管線的空間需要,僅需在接縫處進行找平工作,大量減少頂面的膩子作業。

優良部品包括整體廚房、整體衛生間、收納系統。集成式的產品,通過前期集成設計,可以高效利用空間。比如,收納空間占到了套內空間15%,大幅改善了現有住宅收納率低的窘境。

設備系統包括電系統、水系統、新風系統。以分電器為例,其將電源由電箱引至分電器,再從分電器引至各回路。同時使用不需設置套管的高性能電線,通過卡件固定在頂面,極大的提升了施工速度,節省了架空空間。各回路電線長度是根據信息化模型確定,在工廠加工完成的,可以減少現場二次加工。每根線都有固定的編號,以此確定其所引用的回路。

碧桂園的“SSGF”工法中,同樣有預制墻板,預制墻板工廠化生產、現場干作業施工,功效高、工期短;因產品精度和安裝精度高,可實現免抹灰,減少廢水、建筑垃圾的產生,節能環保、減少空鼓、開裂等質量隱患。


還有整體衛浴。整體衛浴底盤一體成型,無滲漏,墻面可采用瓷磚、石材、玻璃等不同裝飾材料,通過工廠化生產,現場可整體吊裝或現場拼裝。

一、穿插式施工是節省工期的關鍵

對單套住房來說,裝配式裝修可以極大地提高裝修效率,但對房企整個項目來說,要縮短工期,最最關鍵的還減少甚至消除施工過程中的中斷現象。因此,穿插施工變得十分重要!

通常而言,一個項目,要等主體工程完成封頂之后,精裝修單位才能進場施工,這樣,精裝修項目需要在封頂后15個月左右才能交付。而提前穿插作業,精裝施工單位在主體施工至2/3左右就進場隨主體流水施工,可以在封頂后7個月就完成交付,節省7-8個月的工期!

▲某房企穿插施工的工期改善效果

碧桂園通過施工前的合理策劃,實現主體、裝修、地下室、園林、外墻面穿插施工,主體封頂后180天達到裝修交付條件,在保障單工序合理工期的同時縮短整體建造周期6~8個月!

萬科首個裝配式高層住宅,金域華府(27層,總高約80米,總建面約12萬方),通過整體工序穿插的有序組織,將初裝修、精裝修提前插入,結構施工一層,裝修提升一層,實現結構施工至23層,2層達到交用標準,最終高層施工工期已經能夠比傳統工藝提前9個月!

穿插式施工高效、經濟效益明顯,但實施起來并不容易。由于每一層樓實施的工序不同需要的建材也不同,必須要做到嚴格的現場管控,否則會出現系統崩潰,以下幾點需要特別注意:

組織固定。每道工序施工時間固定、人員固定,形成等循環流水施工,否則很容易亂套。

工序交接。每層樓安排工序盡量做到互不干擾,各工序在不同樓層流水施工,流出去就不流回來,實現徹底干凈的作業面移交。

垂直交通。裝修前置,施工電梯的運輸量勢必增加,需根據施工計劃合理安排垂直運輸。由總包提供人、貨梯擔任垂直運輸任務,統一協調各分包單位使用電梯運送材料的時間。

樓層止水。由于結構工程和精裝修同步,樓層止水非常重要,樓板預留洞、地平水、室外雨水都要有針對性的防滲漏和排水措施。

二、BIM技術賦能,實現精益管理

標準化設計、信息化協同、科技賦能同樣是裝配是裝修過程中,實現精益管理的標準配置。

▲裝配式裝修的特點

以雄安萬科健康快裝樣板間(戶型:LOFT;層高:3.75m;套內面積:16.5㎡;施工周期:8天)為例。

在該項目中,集成衛浴要先于墻板安裝,這無疑給施工增加了難度。為此,裝修方的BIM工程師早在設計解析階段就充分利用BIM技術,將墻板按照安裝工藝、工序進行了真實模擬,并綜合考慮房間內的集成衛浴的銜接、門窗洞口的收邊收口。在此過程中生成的立面圖和平面圖,有效服務于構件預裝配的實現,施工進度的模擬,以有效指導現場精細化施工。

▲來源:小馬快裝

在設計解析完成后,BIM工程師還導出了墻板和配件明細。材料與部品部件按此明細進行生產備貨,大大提高預算與施工管理的效率。

信息化應用貫穿裝配式裝修前期方案階段、部品加工階段、施工組織階段和施工實施階段。

前期方案設計階段,通過對室內環境進行通風模擬、采光模擬等,優化調整空間布局。采用三維掃描技術,真實還原現場情況,確定樣板間層高、吊頂做法等。自流平施工完畢后,結合掃描分析報告進行機器人放線,方案合理度、測量準確度、放線效率分別可以提升80%、90%和60%。

部品加工階段、結合項目要求,在CAD中完成初步施工圖紙基礎上,進行二次深化,輸出各部品基礎做法安裝圖,并應用于知道工人龍骨下料,整墻制作,定位安裝。飾面層按照工藝工法留縫要求,輸出排版圖及下料裁切圖,并應用于知道工人現場實施。

施工組織階段,模型搭建過程中,分部分類建模,結合工程量及材料供應計劃,在軟件中模擬工程進度。結合工程進度并實際完成情況,適時調整進度偏差。模型中包含工藝工法信息、定額信息等,可生成物料清單、供應清單、工程成本單、部件加工圖及施工圖,使工程成本、物料供應及勞務管理全過程受控。

施工實施階段,結合戶型點位需求,建立水、暖、電、風BIM模型,綜合龍骨隔墻協調模型,檢驗圖紙中的錯、漏、碰、缺問題,優化關鍵部位的凈高和凈空,解決預留洞的設置問題,對復雜部分進行詳細設計。

小結

精裝修是系統問題,但采用裝配式裝修,可以填補不少項目前期留下來的坑。有些公司的裝配式研發中心形成了 “裝配式內裝十大體系”,越精細,可以填的坑就越多。研究表明,裝配式裝修通過降低人工費用、材料費用、維修費用,可以實現40%裝修成本壓縮。

當然,如果在項目前期就能夠介入進去,再結合裝配式裝修,那就更加雙劍合璧了。中梁就依托其孵化的中梁精裝已經在這么干了。(作者:明源地產研究院 凌峰)

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